Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Искаш да сключиш такъв договор? Лесно е:

1. Кликни върху термините по-долу, за да научиш основните неща, които трябва да знаеш за този тип договори.

2. Разгледай бланката на договора. Навсякъде, където текстът е маркиран в син цвят, можеш да кликнеш, за да видиш превода на текста или негова алтернатива, която също можеш да използваш, в зависимост от твоя конкретен случай.

3. Свали си бланка на договора в края на тази страница, която можеш да попълниш с твоите данни, да разпечаташ и да използваш.

Страни
Страните по договора са бъдещият продавач и бъдещият купувач. Договарящо такава сделка може да бъде физическо лице – т.е. човек, фирма или някаква организация с нестопанска цел. За да може човек  сам да сключи такъв договор, то той трябва да е пълнолетен и да не е поставен под запрещение.
Предмет
Предмет на сделката е бъдещото предаване на собственост на даден  недвижим имот. То следва да се осъществи чрез бъдещо сключване на окончателен договор за покупко-продажба. Предаването на собственост в България се осъществява чрез сключване на сделката пред нотариус и последващо вписване в специален регистър на собственика. В този смисъл – не означава, че съм си купил някаква недвижимост, ако просто платя на предишния й собственик и се настаня в нея. Ще трябва да спазя и изискването за нотариална форма.

Същественото при предварителния договор за покупко-продажба е, че от него произтича задължение в бъдещ момент обектът на сделката да бъде продаден. Задължението може да е както само за едната страна, така и за двете.

Срок
Няма минимална или максимална граница за времето, което трябва да измине до сключването на окончателния договор. Съдебна защита с цел постановяване на окончателен договор обаче не може да се търси след изтичане на 5-тата година от подписването на предварителния договор. Най-често се определя една дата, която е крайният срок за сключването. Ако след нея някоя задължена страна не изпълнява обещанието си, другата може да потърси съдебна защита.
Цена
Не е задължително при сключването на предварителния договор за покупко-продажба да бъде уговаряно плащането на каквато и да е цена. Все пак в практиката е прието бъдещият купувач да плати известна част от крайната сума на имота под формата на задатък. Важно е обаче в предварителния договор да бъде уговорена точната цена, за която впоследствие имотът ще бъде продаден.
Прекратяване
Когато насрещната страна не изпълнява обещанието си, изправната може да потърси съдебно обявяване на договора за окончателен. Също така обаче тя може да развали контракта и да потърси обезщетение. По тази причина и се уговарят размери на компенсиране в договора. Те не са задължителни, но когато ги няма, обезщетението следва да обхваща единствено претърпените парични загуби и пропуснатите евентуални доходи от имота. Те обаче са или трудни за доказване, или могат да не се равняват на сериозна сума.
Специални моменти
Кои са най-тънките моменти при предварителния договор?

  1. Обещанията не са просто голи думи. Който сключва предварителен договор, трябва да сключи и окончателен.
  2. Когато отсрещната страна не изпълнява – възможност да се обърна към съда. Там се проверява дали всичко с предварителната сделка е в ред. В случай, че да – съдът постановява сключването на краен договор, колкото и да не се иска това на другата страна.
  3. В предварителния договор се съгласяваме за най-важните точки от основния. Така ако се разберем например, че ще купя апартамент за 50000 лева, а на уречения ден ми кажат, че за под 60000 лева договор няма да стъпя в жилището, отново имам възможността по точка 2.

Често в практиката се уговаря при сключването на предварителния договор да се прехвърли и фактическото ползване на имота от страна на продавача. Това ще рече като купувач да се нанеса в имота преди да сме сключили окончателния договор. Въпреки това, той още не е мой и ако реша да проявя хитрост и да не сключвам финален договор, мога да си изпатя сериозно и да не получа мечтаното жилище/нива.

 

Бланка

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

 

Днес, ……………………, в град ………….., на основание чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), се сключи настоящият договор между:

 

  1. ………………… с ЕГН: …………………, лична карта: …………………, издадена на ………………… г. от мвр гр. …………………., от една страна, наричани по-долу за краткост ПРОДАВАЧ,

и

 

  1. ………………… с ЕГН: …………………, с лична карта no. …………………, издадена на ………………… г. от мвр-гр. …………………, от друга страна, наричан по-долу за краткост КУПУВАЧ,

се сключи настоящият предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

 

Страните се споразумяха за следното:

 

I. ПРЕДМЕТ НА ДОГОВОРА

1.1 Продавачът се съгласява  да продаде  на купувача следния свой собствен недвижим имот, а именно:  ………., с площ от ……….. (……………..) кв.м., представляващ имот с кадастрален номер …………… по плана на ……………… в гр. ……………………………., при граници: ………………..

1.2. ПРОДАВАЧЪТ декларира, че не е прехвърлял имота на други лица, върху имота няма тежести, наложена възбрана, не подлежи на реституция и в момента няма съдебен спор за имота. От датата на сключване на настоящия договор ПРОДАВАЧЪТ се задължава да не извършва, каквито и да било прехвърлителни сделки с правото на собственост или ограничени вещни права върху имота или части от него в полза на трети лица; да не извършва сделки, които обременяват имота с тежести, както и да не сключва договори за отдаването му под наем за периода от подписването на настоящия договор до прехвърлянето на правото на собственост върху имота на купувача.

Тази клауза е от изключителна важност за купувача. Чрез нея се гарантира, че продавачът е единствен собственик на имота, това не се оспорва от никого, имотът не служи за обезпечение на някакви дългове. Също така продавачът гарантира, че няма да продаде имота на другиго, че няма да го ипотекира или да извърши друго подобно действие, което може да навреди на купувача.
ПРОДАВАЧЪТ  се задължава непосредствено преди изповядването на сделката в нотариална форма да подпише декларации във връзка с липсата на обстоятелствата по чл. 1.2. от настоящия договор и да я предаде  на КУПУВАЧА.

II. ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ

РАЗНОСКИ, СРОК НА ДОГОВОРА

2.1. КУПУВАЧЪТ се съгласява да заплати на ПРОДАВАЧА договорената между тях цена за имота, подробно описан в т.1.1 в размер на € ………………… (………………… евро), която ще бъде изплатена по следния начин:

а/ ………… (……………….) евро , представляващи задатък (капаро) – при подписване на настоящия договор, за което същият служи и като разписка за платената сума;

б/ месечни вноски от ............ (...................) евро, представляващи авансово плащане - на ......... число всеки месец в продължение на ...... месеца след подписването на този договор;

Ако не искам да се ползвам от тази възможност, полето може да остане празно.

в/останалата част от цената …………(……………………) – в деня на нотариалното изповядване на сделката.

2.2. КУПУВАЧЪТ ще заплати цената по банкова сметка на продавача както следва ......................................., банков код..............., банка....................,

За жалост дори да искам да платя по стария начин – чрез пари на ръка, това трудно би могло да стане. Българските закони забраняват суми, по-големи от 15 000 лева да бъдат плащани кеш. Огромната част от недвижимите имоти са по-скъпи, но в случай, че се договаряме за по-ниска сума, то  тогава можем да избегнем банките.

Банковите комисионни за прехвърляне на сумата са за сметка наКУПУВАЧА.
ПРОДАВАЧА

2.3. Разноските по извършването на сделката във формата на нотариален акт (местен данък, държавни и нотариални такси, адвокатски хонорари и др.) се разделят между страните както следва:

а/ нотариалните и държавни такси, и местният данък за придобиване на имот се заплаща изцяло от КУПУВАЧА (или по равно от двете страни);

б/ всяка от страните поема за своя сметка адвокатските хонорари за правни услуги и други услуги, които е поискала във връзка със сделката.

2.4. Страните се задължават да сключат окончателен договор – да изповядат сделката пред нотариус …………………, с адрес: гр.София, …………………,  най-късно до ………………… ч.на  ………………… 201… г.

III. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

3.1. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да представи всички документи, с които се установява правото му на собственост и се изискват от закона за нотариалното оформяне на сделката.

3.3. Дължимите до сключването на окончателния договор за покупко-продажба данъци и такси за ИМОТА, предмет на договора, както и консумативните разноски, свързани с ползването на ИМОТА до момента на предаване на владението на КУПУВАЧА, са за сметка на ПРОДАВАЧA. В деня на подписване на окончателния договор за покупко – продажба и предаване на владението върху ИМОТА, ПРОДАВАЧЪТ се задължава да предостави на КУПУВАЧА квитанции за платени данък сгради и такса смет за ИМОТА и всички други документи удостоверяващи погасените задължения, свързани с продаваемия имот до момента на нотариалното му прехвърляне /в т.ч.разходи за ток, топла и студена вода, отопление, входни такси и др./, както и да го продаде свободен от всякакви тежести и ипотеки.

3.4. ПРОДАВАЧЪТ се задължава да продаде имота в състоянието, описано в т. 1.1., като имотът ще бъде освободен и владението му ще бъде предадено на КУПУВАЧА най-късно до .....................

Тук става въпрос за момента, в който ще се прехвърли фактическата власт върху имота. Например кога купувачът ще се настани в новия си апартамент. Ако искаме това да се случи преди крайната сделка, то тук следва да бъде вписана дата, предхождаща я във времето. Ако ли не тук може да бъде вписана датата, която сме определили за самата продажба

3.5.В случай на виновно неизпълнение на клаузите на настоящия договор или ако се установи, че има влязло в сила решение на съд, сключен друг предварителен договор със същия предмет или имота е процесен, ПРОДАВАЧЪТ дължи на КУПУВАЧА неустойка в размер на двойния задатък.

Виновно неизпълнение ще рече, че продавачът не е изпълнил някое от задълженията, които му се налагат с този договор, като по някакъв начин това е зависело от него. Имотът да е процесен пък ще рече, че относно него се води някакъв съдебен спор, който не е завършил. Продавачът пък следва да предоставя задатъка (капарото) в двоен размер, защото вече веднъж го е получил, трябва да го върне, а отгоре на това трябва да обезщети купувача за своята неизрядност

3.6. КУПУВАЧЪТ се съгласява да закупи имота, подробно описан в т. 1.1 на настоящия договор за цена и при условията на същия договор.

IV. ОТГОВОРНОСТИ И НЕУСТОЙКИ

4.1. При неизпълнение на поетите с този договор задължения изправната страна има право:

а/ да иска от съда обявяването на настоящия договор за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите или

б/ да се откаже от изпълнението на настоящия договор, при което неизправната страна – КУПУВАЧ губи капарото, а неизправната страна – ПРОДАВАЧ  връща платеното ведно с неустойка в размер ………….

 

V. ДРУГИ УСЛОВИЯ

5.1  Адрес  и телефони за кореспонденция между страните:

ПРОДАВАЧ: …………………

КУПУВАЧ: …………………….

5.2. Настоящият договор може да бъде изменян или допълван само по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма и представляващо неразделна част от този договор.

5.3. При промяна на  законовата уредба – законови и подзаконови нормативни актове, страните се задължават да актуализират съответно настоящия договор.

5.4. Страните се договарят да уреждат всички, възникнали въпроси във връзка със сключването, изпълнението, тълкуването и действието на настоящия договор чрез преговори и по взаимно съгласие. При непостигане на съгласие между тях, спорът ще бъде отнесен пред компетентния български съд.

5.5. За всички неуредени от настоящия договор въпроси се прилагат общите разпоредби на действащото гражданско законодателство. Настоящия договор може да бъде обявен за окончателен на основание  чл. 19, ал. 3 от Закона за Задълженията и Договорите.

При съставянето на договора се представиха следните документи удостоверяващи правото на собственост:

  1. …………………
  2. …………………
  3. …………………

Настоящият договор се състави в два еднообразни  екземпляра по един за всяка от страните, състои се от ……. страници текст и е подписан на всяка страница от ПРОДАВАЧА и КУПУВАЧА.

 

ПРОДАВАЧ: ……………………                         КУПУВАЧ: ……………………….

 

Нищо в настоящия #договор (образец на документ) не следва да се счита за правна консултация. Той е приносът на Екипа на dogovor.at към обществото ни и има за цел само да представи основни ваши права и задължения. Ако казусът ви е по-сложен или не намирате търсените отговори в този или друг материал на платформата, препоръчваме ви да запознаете юрист със спецификите на вашата ситуация.
Източници

чл. 19, ЗЗД – относно предварителния договор
чл. 362, ГПК – относно обявяване на предварителния договор за окончателен
чл. 3 (1) 1. ЗОПБ – относно ограниченията на плащането в брой

 

Искаш ли да получиш по имейл този образец напълно безплатно?

Ясен е на 21 и учи право в СУ „Свети Климент Охридски”. Житейската му философия е, че забавлението трябва да е неизменен спътник на сериозната работа, като то е и условие за нейното добро осъществяване.