Ще купувам жилище или ще предприемам друга сериозна финансова инвестиция и се нуждая от доста висока парична сума. Решението – тегля кредит. Но това са много пари, а аз съм нает на трудов договор и заплата, която получавам, по никакъв начин не гарантира, че в продължение на целия период на изплащане на кредита аз ще мога да го връщам. На помощ идва ипотеката. Да, всички тези термини като ипотека, залог, обезпечение звучат сложно и объркващо, но всъщност имат много практична цел. Ето как си го обяснявам аз – тегля 50 000 лева кредит, връщам 70 000 с лихви, такси, комисионни. Ами, ако изгубя работата си или дължа на други институции, физически лица, почина – как и кой ще плаща? За това банката поставя условието, че ще ми даде парите, ако дам гаранция, че ако остана без пари, ще може да си събере парите от стойността на дадено мое имущество – недвижимо – при ипотеката или движимо – в случай на залог.

Тук се концентрирам върху ипотечния кредит. Такъв кредит банката ми отпуска, ако с парите ще купувам жилище или друг недвижим имот – офис, земя. Условия, на които следва да отговарям, са:

• имам разплащателна сметка в Уникредит;
• имам постоянни доходи по безсрочен трудов договор, имам минимум шест месеца трудов стаж във фирмата, предприятието, за което работя в момента и последните редовно ми изплащат заплатата;
• ако съм ЕТ или имам свободна професия – архитект, нотариус, занаятчия, следва да имам стаж минимум година;
• вноската, която всеки месец ще изплащам, не следва да е по-висока от част от моята заплата, която част аз сам определям. Ако съм семеен, съпругът ми винаги носи отговорност за плащането на вноските заедно с мен. Тоест ако аз не плащам, банката има пълно право да потърси неговата отговорност и да си вземе дължащите й се суми от съпруга ми.
• Разбира се, следва да попълня и искане за отпускане на кредит по образец.

Правото ми да използвам отпуснатите пари възниква, след като:

1. Ипотекирам имота си или трето лице – например моят чичо – ипотекира имота си в полза на банката и договора по ипотеката се впише в Имотния регистър. Следва да представя удостоверение, от което е видно, че моят имот не е бил ипотекиран преди. Последното се издава от Имотен регистър към Агенция по вписванията, след като там се впише сделката по ипотеката.
2. Заплатя такса за разглеждане на искането, както и такси за отпускане и управление на кредита.
3. Подавам писмено искане за усвояване на сумите по кредита. В 3-месечен срок от подписване на договора следва да започна да получавам пари по кредита, освен ако в индивидуалния си договор нямам друг определен срок.

Лихви, такси и комисионни

Лихвите по кредита са в зависимост от индивидуалния договор. Като  първият период на олихвяване започва от датата на първата вноска, която съм усвоил. Освен възнаградителната лихваЦената, която плащам за отпускането на кредита., чийто размер се уговаря индивидуално, ако закъснея и не платя на падежа, дължа и лихва за забава, чийто размер също се определя индивидуално.

Дължа следните такси:

• такса за разглеждане на искането ми за предоставяне на кредит;
• такса за администриране на кредита при отпускане – тя ми се начислява върху размера на кредита и я заплащам със собствени средства, преди да започна да получавам суми по кредита;
• такса поддръжка и обслужване – важи същото като за предходната с допълнението, че тази такса може да се удържи и от сумата по кредита;
• комисионна за управление на ипотечен кредит за всяка следваща година или за част от нея. Дължа я на всеки три месеца след първата година от срока на кредита. Тази такса ми се начислява  върху остатъка от дълга ми в първия ден на новия тримесечен период и следва да я заплатя на същия ден.
• Дължа и комисионна при предсрочно погасяване на кредита, която сума се начислява върху сумата, която предварително съм погасил, размерът на комисионната се определя в индивидуалния договор или според Тарифата, която е действаща към датата на предсрочното погасяване.

Всички таски по сключването на договора, включително тези по вписването му в Имотен регистър се поемат от мен като получател на кредита. Ако не си плащам вноските и банката предприеме действия по събиране на дължимите суми, разходите са за моя сметка.

Застраховки. Когато ипотекирам имота си, съм задължен да  го застраховам, да плащам вноските по застраховката, като в договора за застраховка посоча банката като единствен получател на застрахователното обезщетение. Преди да сключа договора, съм длъжен да обсъдя с банката кой застраховател смятам да използвам и срещу какви рискове да застраховам недвижимия имот. Ако събитието, срещу което съм застраховал имота се случи – например пожар, кражба – съм длъжен да предприема всички действия за осигуряване на документите, необходими за изплащане на обезщетението. Един месец преди изтичане срока на застрахователния договор  трябва да представя пред банката нова полица. Ако имам постоянен адрес на територията на България, за мен възниква и още едно задължение – да сключа застраховка “Живот” за целия срок на договора, като посоча Банката като единствено лице, на което следва да се изплати застрахователното обезщетение. Банката предлага и собствена застраховка, кoято покрива всички изискуеми рискове.

Дотук с  необходимите стъпки за сключването на договора за ипотечен кредит. Следват правата и задълженията на страните, както и условията за издължаване на кредита.